L'ISF dit merci à l'immobilier
Capital.fr - 5 juin 2006

La hausse de l'immobilier tourne parfois au cauchemar fiscal pour les propriétaires… Analyse et mode d'emploi.

Si votre patrimoine immobilier s'élevait à plus de 750 000 € au 1er janvier 2006, vous risquez fort de rejoindre les 335 000 Français déjà assujettis à l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Vous avez jusqu'au 15 juin pour retourner votre déclaration et régler cet impôt. Si la note n'est pas nécessairement très salée, elle se révèle de plus en plus impopulaire pour bon nombre de « simples » propriétaires de leur habitation.

Taxation et limitation

Cette année le taux d'imposition a été revalorisé de 1,8%. Pour la 1ère tranche (fraction du patrimoine comprise entre 750 000 € et 1 200 000 €) le taux d'imposition est de 0,55% ; pour la 2ème (fraction du patrimoine comprise entre 1 200 000 € et 2 380 000 €), le taux est de 0,75% ; il monte jusqu'à 1,8% pour la dernière (à partir de 15,53 millions d'euros). A noter que 85% des assujettis à l'ISF dans les deux premières tranches le sont du fait de leur patrimoine l'immobilier. La flambée des prix de l'immobilier et du foncier a fini par faire rentrer bon nombre de propriétaires « populaires » dans le club des « fortunés ».

Evaluation difficile

Reste que l'évaluation de son propre patrimoine est un véritable casse-tête. Les biens immobiliers sont évalués à leur valeur vénale réelle, c'est-à-dire au prix auquel ils auraient pu être vendus le 1er janvier de l'année en cours. C'est au contribuable qu'il appartient de réaliser cette évaluation, par une comparaison avec des biens similaires, par une évaluation du revenu par capitalisation du loyer ou par réajustement d'une valeur antérieure. L'administration se réserve, quant à elle, le droit de rectification.

Réduction nombreuse

Les réductions et décotes possibles sont nombreuses et variées : des classiques comme les 150 € par personne à charge ou les 20 % pour l'habitation principale, et des plus absconses : décotes pour immeuble loué, immeuble indivis, immeuble grevé d'un démembrement de propriété, reçu en donation ou détenu au travers d'une SCI. Certains biens professionnels, propriétés forestières ou rentes viagères peuvent même être totalement exonérés.
La grande nouveauté, c'est le bouclier fiscal qui permettra désormais au contribuable fortuné de bénéficier d'un droit à restitution des impôts directs payés au cours d'une année lorsque leur montant dépasse 60% de leurs revenus de l'année précédente.

La grande évasion ?

Si le moyen ultime pour échapper à l'ISF consiste à s'expatrier dans un pays où l'ISF n'existe pas (Belgique, Grande-Bretagne), les solutions intermédiaires existent : elles passent par une bonne connaissance de ces fameuses conventions d'exonération à l'international, par des mécanismes de donation, de démembrement, ou d'adoption de statuts spécifiques comme le LMP...

En tout état de cause, mieux vaut donc faire contre mauvaise fortune le bon calcul fiscal !

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